张志东

商业地产项目策划与招商运营

【课程背景】

商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。

【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导⑵房地产企业营销总监、策划总监、营销经理、策划经理、销售经理等⑶房地产顾问公司、房地产传媒机构的相关负责人

【课程大纲】

商业地产的策划定位

1、商业地产的基本知识
1）商业地产的概念、范畴及业态类型
2）不同商业地产业态产品的开发运营模式和营利模式
3）商业地产的策划定位与招商运营管理的关系

2、项目市场调研
1）宏观经济状况调查与分析
2）目标市场调查与分析
3）竞争者分析
4）项目所在商圈分析与研究

3、商业定位建议
1）经营业态定位
2）经营品牌定位
3）经营特色与服务专长定位                                
4）价格定位
5) 目标客户定位

4、建筑规划建议
1）整体项目开发思想及建筑规划建议
2）产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）
3）建筑物整体形态、风格及外立面风格建议
4）项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套
5）项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议
6）项目交通组织规划及动线规划
7）项目空间营造、景观及环境建议
8）建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审
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5. 制定营销战略和招商运营策略
1）制定本项目整体发展战略
2）项目主题定位及功能定位
3）项目业态组合及品牌组合深化
4) 项目市场推广组合策略
5）主力店招商政策和策略
6）制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案

6. 项目投资测算及财务评价分析
1）项目整体可行性财务分析、投资估算
2）对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析
3）项目资金计划、总收益及风险评估
4）项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响

核心要点：项目整体定位及建筑设计与后期业态匹配及商户落位的一体化策划，贯穿投资分析及商业运营风险预测，合理配置资源计划，制定应对措施，执行事前控制前端控制。

商业地产的招商运营
1、商业地产项目的招商管理及执行
1）招商团队组建及培训
2）招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整
3）制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准
4） 制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略
5）建立招商标准流程，制作招商整体租务文件
6）项目招商及营销平面制作及推广活动
7）商装设计、营业设施配套及一次装修方案
8）招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整
9）项目不同功能物业经营模式建立
10）不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核
11）商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案

2、项目开业统筹及运营管理体系
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核心要点：招商和运营是商业物业建设及使用的最终价值实现，以价值设计、价值运营的理念进行统筹安排，具体需要在招商过程中进行资源的精细化配置，租售留安排符合市场需求，也符合项目资产管理战略目标，达到稳场旺场，可持续经营的目的。