童晓莲

                         房地产企业项目成本管理

课程背景：

    房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展。房价上升幅度较大，使得老百姓对房价颇有微词。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面(因近年来房价上涨,使开发商有比较可观的利润空间,行业进入者大量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少)使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。

目前，在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业（老总）面前一个急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。

那么，如何控制好工程的质量与进度，而且合理降低工程造价呢？最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！

课程大纲:

一、房地产项目成本核算三大原则
1、成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本
2、成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式
3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

二、房地产业成本项目构成及成本规划
1、房地产业成本项目构成
2、如何合理确定成本对象

3、土地闲置成本的处理技巧
4、房地产成本费用计划与控制

    三、房地产成本核算操作实务
1、开发产品会计成本与计税成本的差异
2、土地开发成本的核算程序
3、配套设施开发成本的会计处理技巧
4、预提费用的会计处理技巧
5、开发间接费用的会计处理技巧
6、成本对象报废或毁损的处理

四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点
1、投资决策阶段的成本控制与筹划要点
2、项目设计阶段的成本控制要点
3、招投标与合同洽商阶段成本控制要点
4、施工阶段的成本控制与筹划要点
5、项目结算阶段的成本控制与筹划要点

五、房地产成本分配方法与成本分拆技巧
1、四种成本分配方法的灵活运用
（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
（1）成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
（2）兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
（3）地下室及车库成本的分拆技巧
（4）商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

六、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1、期间配比原则的运用技巧
2、费用限额扣除的操作技巧
3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧