李军

 房地产“白银时代”高品质立体化景观价值提升秘籍与设计、成本、施工精细化管控体系实战解析

---暨以大视角破解龙湖景观示范区管理的迷局

【课程背景】

白银时代下房地产市场竞争更加激烈，售楼处、样板房、景观示范区展示效果的好坏，已成为能否瞬间赢取客户的杀手锏！改善型需求为主，品质致胜时代来临！恒大地产集团2015年4月15日宣布，全国楼盘将实施“无理由退房”，大牌房企纷纷出招，以后不再是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的事，也不再是盈利多少的问题，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。

房企如何求生存、谋发展？通过创新提高楼盘的品质，打造高品质的情景示范区提高销售速度，二者已是优秀房企成功操盘的规定动作！龙湖、万科、星河湾等优秀企业，正是凭借其超群的产品能力和溢价能力，在激烈的竞争中受到客户和投资者的青睐。

数据调研：成功的产品创新可以为项目带来至少5%以上的价值溢价，一个好的销售示范区可以提升30%以上的楼盘销售成交率！如何在设计策划阶段让景观成为亮点和卖点？国内第一标杆龙湖景观以它的细腻、韵律、空间感和优美性，营造出超乎客户期望的生活环境，多年来一直是众多房企学习的榜样。全国都在学习龙湖、万科的景观？地产人多次走出去听课学习，多次考察优秀项目，梦幻般环境的确令人激动不已，但回到自己项目却如同过眼云烟，还是做不出高品质景观。“外行看热闹、内行看门道”，我们该如何学习？在缺乏专业团队、缺乏管理经验、缺乏分供方资源的情况下，如何确保项目景观的成功率？如何前置体验区景观？景观的钱怎样花才能体现最大的附加值？如何实现景观设计中客户最应关注的功能？如何通过领先的景观设计创新提高项目的溢价？这正是我们一直研究和要解决的问题。哇塞，听说史上最全面的景观实战培训课程降临了。

【课程收益】

本次课程通过理论引导、实战经验总结和具体的案例分析，以详实的方法，向学员全面剖析了龙湖、万科精品景观背后的力量，解密标杆企业景观具体运作模式。系统的阐述景观设计在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理的重要性！引导学员从“认识—了解—借鉴—改进”的方法和策略，并全程对接讲师亲自操作的景观案例的深度剖析，把复杂的问题简单

化，重点解决落地问题，真正做到学以致用，以大视角破除景观示范区管理的迷局，最终达

到提升高品质景观打造能力。【金牌讲师】

李老师LWilian：XXX房地产商学院首席顾问，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，龙湖景观研究中心交流设计师，资深景观设计专家，全面系统学习并深入研究龙湖、万科景观精髓，形成了具有鲜明龙湖特色的景观理念。

老师早年就职国有大型建筑设计院，2001年进入大型上市地产公司，在集团总部负责全面技术管理工作，对产品设计与创新有深厚的专业功底。做项目总经理多年，成功操作多个大型高品质项目开发，积累了丰富的实操管理经验，现为某品牌地产公司高管、合伙人。其本人对项目景观管理有独特理解和研究，并形成了个人风格。授课诙谐幽默，将高深的管理之道融入简单的事例中，摒弃空话，一切以实战，以落地为标准，以全面提升企业打造高品质景观项目管理的能力。【课程对象】

房地产企业总经理、总工、工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、景观部经理、工程部经理、景观工程师等。【课程大纲】

第一部分：开发商的三种境界和三个层次（头脑风暴篇）

案例分享：万科兰乔圣菲、星河湾、碧桂园等

对比：反面案例项目结论：没有高品质景观质量的项目扩大规模是一条不归路。思想一、做好项目景观的四大关键词关键词一、格局关键词二、创想关键词三、颠覆关键词四、落地思考：前端决定后端---项目景观策划的思想

讨论：关于三个话题、四种能力、五个逻辑

思想二、如何实现地块景观价值最大化？

★秘籍：十大景观价值提升策略1、“杠杆”原理----找到楼盘的景观支点，可以将整个楼盘翘起2、“核驱动”原理----找到左右自己和其它事物发展的核心3、“等级匹配”原理----外部竞争要等级不匹配、内部效益最大化要等级匹配4、“效率”原理----怎样以同等的价值完成更多的功能5、“效益”原理----怎样以同等的价值赚取更多的利润6、“虚实”原理----虚是面子，实是里子，面子里子都要

……思想三、如何实现项目最大化景观价值挖掘？★秘籍：价值挖掘的四大原则情况一：外部有景观资源，内部无景观资源

目标：将外部资源导入到内部情况二：外部有景观资源，内部有景观资源

目标：……情况三：外部无景观资源，内部有景观资源

目标：……情况四：外部无景观资源，内部无景观资源

目标：……案例分析：万科兰乔圣菲、深圳波托菲诺、星河湾…注意：要敢于拉大产品价格差距，最不好的产品可以由景观大价值补缺。

第二部分标杆地产经典项目景赏析（伐骨洗髓篇）

我们要学习最优秀的：

Ø1、星河湾

Ø2、绿城地产

Ø3、万科地产

Ø4、龙湖地产思考：1、为什么要学习龙湖景观？

2、解读龙湖龙湖是怎样炼成？

一、内部视角看龙湖—-“我能”之造梦工厂

1、相对低成本

2、震撼的效果

……

二、客户视角看龙湖—极致浪漫生活秀1、儿时梦想实现2、景观好、有面子 ……

三、学习龙湖景观的四个层次1、道、法、术、器 ……

深度分享：“龙湖景观背后的甲方思考”—推动龙湖景观效果与溢价功能实现的5大核心

第一：“生态美学，如画生活”--景观背后的终极意义1、客户内心深处追求——诗意栖居的向往2、景观行业意义

第二：“只为人生如画”---龙湖对景观的追求1、善待您一生——不忘初心的景观追求2、抓住客户内在需求——做客户需要的景观

第三：“3D总导演”——甲方管理的定位1、甲方的定位——总导演2、甲方能力——做甲方就是做管理

a.景观沟通协调b.专业技能c.信息交圈d.计划编排3、资源的整合第四：设计、施工一体化

1、带着工程的视角去做设计，带着设计的视角去做工程第五：持续做好景观——平台和体系的力量

a.天下没有难做景观，方法和路径b.市场的刷新c、走出去、请进来d、站在巨人肩膀看世界

第三部分房地产景观设计管理(登堂入室篇)

第一节景观设计管理流程

一）、目前发展趋势：

二）、现阶段景观设计管理的几种类型现状分析1、景观设计管理流程及要素2、景观设计合作单位管理3、景观设计计划管理4、景观设计人员定位及作用

分享：如何在设计中确定景观的亮点和卖点？.doc

★重点案例：深度分析龙湖景观体验区的选址与规划设计

1、景观体验区设计策略

1、产品大于作品——美景天成的魅力

（1）产品标准化下的大规模复制

（2）造价与效果之间的合理平衡

（3）针对敏感点的不同态度2、情境大于景观——一见钟情的未来

（1）情境的现场理解 —-喜欢与调情

（2）未来生活情境---梦想与激情业主说：“龙湖带给我们的不仅仅是一种产品，更是一种生活。三、体验区选址规划1、体验区规划管控要点2、体验区规模与工程总平面策划关系3、体验区资源组合

（1）后发先用—吸金利器

（2）他山之石--可以攻玉

（3）凿壁偷光，近用远借

（4）我的地盘我做主小结：景观是为自己项目服务的，应注意景观界面，不要自己做景观，让别人欣赏。案例：1、“舍与得”的关系---广州番禺星河湾(沿江木栈道)

2、某项目内外景观如何借景？—-毗邻足球场、滨河公园…四、龙湖地产体验区景观体验动线设置与体验点处理方法1、景观体验点的选择

（1）景观价值点

（2）典型景观类型

（3）生活动线节点生活场景

（4）“激励”客户敏感点

……

分享：龙湖景观7大业主敏感点分析.doc2、龙湖地产体验动线考虑要点

1    管控客户行为

2    体验丰富

3    心情调控3、典型体验点

4    体验区入口

5    特色体验点

6    车行道与街道景观

……4、综合案例分析——龙湖香醍国际、龙湖滟澜山

★秘籍：打造高品质情景示范区五大原则1、低调感—-低调就是高品质2、领域感---围绕项目一公里之内要占有，要包装3、纵深感—-庭院深深深几许

...…

景观示范区的三大价值：

A.成龙成风、攀龙附凤（明星效应）

B.借力使力不费力（太极推手）

C.拉高派低，形成价格错觉大咖：景观示范本身就是一个故事，是一个很好的营销道具

u学习：关于样板区景观高品质营造的12把快刀.doc

u案例分享：万科金色领域、金域松湖、龙湖弗莱明戈

第二节景观设计阶段性成果及各阶段管控要点1、景观设计启动阶段2、景观概念设计、方案设计、扩初设计3、景观施工图合图阶段

4、景观施工图设计5、景观施工图交底及施工配合阶段

成果参考：房地产景观设计管理工具1、景观设计合同书2、景观设计任务书3、景观设计作业指导书

★秘诀：景观品质全面提升五步曲是什么？

（客户、成本、效果、特色、设计） 1、满足客户使用需求 2、合理控制景观成本 3、提升绿化立体效果

……

重点关注：景观品质提升主要竞争点有哪些？

1    ）项目主入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点；引导空间、车行人行流线、大门、入口对景、项目 LOGO标识、灯光效果、围墙 …

2    ）其它配套设施的亮点和巧妙利用1、生态技术的运用2、水景：面积、形式、位置3、景观构筑物：亭、廊、花架、景墙、门岗4、部品选择及布局：雕塑、导视、室外家具、垃圾桶、灯光、物业取水点

……

标杆企业成果分享：1、如何做好房地产景观设计管理.doc？2、绿城景观设计的20个细节保证.doc3、万科景观产品策划阶段与园林景观设计一体化剖析.doc

4、万科集团景观设计流程与细则.doc5、最新万科景观设计细节要求与标准.doc6、万科的景观施工图审图要点汇总.doc

7、如何评价房地产园林景观设计方案和关注重点？ 8、龙湖植物软景配置4大金刚法则.doc

9、龙湖经典项目的示范区入口设计参考.doc

……

第四部分房地产景观成本管理（开源节流篇）

景观成本关注：产品定位决定景观形象，房产售价决定景观成本。

1、景观成本剖析

2、景观成本控制原则

3、景观成本组成分析

4、景观示范区成本分析

5、控制软硬景观比例

6、成本控制技巧其中：设计阶段的成本控制

1    功能为主，减少无必要的硬地

2    在地势处理上，短距离内消除坡度

3    车行道与各种入口交汇处铺装天然石材2、硬质部分3、软景部分4、微地形处理及土壤改良5、施工图及招标准备阶段

交流分享：

1、龙湖控景观成本3个必杀技.doc

2、如何降低成本又不影响景观品质,“砍”成本技巧？

★详解景观成本控制核心15大关注点

1    ）、控制软硬景比例

2    ）、管理乔木和大灌木占总成本比例

3    ）、控制挡墙面积及做法

4    ）、主景树和主景点

5    ）、取消“行道树”概念，改以植物群落布置

6    )、水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体

7    )、少花钱但让植物层次丰满的窍门

……

第五部分房地产景观施工管理(破釜沉舟篇)

第一节、景观工程管理的现状分析1、房地产公司景观模式分析2、景观承包模式管理分析3、景观现场管理模式分析话题1：房地产公司是否适合成立自己的园林公司？话题2：关于景观工程承包模式经验话题3：房地产公司要建立怎样的景观管理模式？

第二节、景观施工管理流程1、景观施工管理人员定位及作用2、景观施工合作单位管理3、景观施工计划管理

杂谈：地产景观管理者——身份决定行为，行为决定习惯

第三节景观施工管理难点分析1、对景观设计效果的理解2、实施标准的把控和确定

3、施工过程与其他专业施工的配合

杂谈：景观分供方管理3大原则1、同路人原则——因为相互需要我们走到一起2、甲方管理能力——打铁还需自身硬

3、施工单位评价与筛选体系——不追求大牌，合适就好第四节景观施工管理的阶段分析1、施工技术交底2、施工管理交底3、工程管理检查标准与界面4、现场点评与关键点控制---景观施工效果停滞点检查★质量管理内核：景观现场过程管理最有效的十大环节----辛苦而心细的工作

1、过程控制---材料设备选用管理2、过程控制---材料封存3、过程控制---材料进场验收5、过程控制---施工质量样板引路6、过程控制---施工质量巡检制度

案例分享：现场巡检之工程现场召开观摩会7、过程控制---要让问题可视化8、过程控制---例会制度9、过程控制---成品保护10、过程控制---工序检查成果分享：龙湖坚决避免的园林景观质量缺陷.doc重点关注:景观工程质量管控的3大手段及2大落地方法1、工程质量管控的三大手段

1    ——研发信息充分传递施工反交底…

2    ——案例：东桥郡、春森彼岸

3    分层级过程管控：案例：部门层面---样板、阶段性施工效果现场点评

2、景观效果落地两根拐杖——图纸+参考图片

景观四感：画面感、设计感、品质感、回味感…

（1）敬畏图纸，一切都要回归到图纸的原点正面案例：春森彼岸反面案例：

（2）参考图片筛选及规律探寻，靠船下篙a.设计阶段案例：景观设计

b.施工阶段案例：水体植物配置、水体置石3、软景的推演及现场布置案例：春森彼岸、龙湖滟澜山

第五节景观施工绿化苗木的操作管理1、植物进场质量要求2、种植土回填要求3、植物植栽要求4、苗源分析、苗源成本、操作模式分析、技术措施、综合成本5、苗木采购方式：

内部三种主要模式(…)外部标杆两种模式（…）6、展示区绿化特点：成本高、密度高、大乔木量高（…）

第六节、景观效果把控——产品品质的最终要求1、软景施工工艺标准2、硬景施工标准

成果分享：1、万科景观细节品质提升研究报告.ppt

景观施工标准及工艺秘笈1、景观施工工艺效果---硬景篇2、景观施工工艺效果---软景篇

其中（一）硬景1、道路基础做法（人形道技术秘笈…）2、标准规格铺装排版、异形铺装排版、花岗岩铺装3、碎拼路面、铺装井盖、水洗石、陶砖路面、防腐木、汀步、水景4、水景、游泳池、踢步、卵石（二）软景1、回填区及种植土要求2、场地平整及造型—--无地不做微地形3、乔木选型标准、乔木到场验收、乔木修剪、乔木种植、乔木保养保活措施4、小乔木及球类灌木的搭配要求

……

（三）水电1、地埋灯安装2、庭院灯、草坪灯设计安装要求3、井盖做法4、拖把池、取水点做法5、配电箱、其它功能设施安装标准

★秘籍分享：龙湖软景成功塑造10大核心秘籍一：龙湖景观示范区前置的策划设计秘籍二：全冠移植秘籍三：“开”与“放”

秘籍四：线性密植+密植夹道秘籍五：6重景观、层次分明秘籍六：疏林+花海+花境

……

第六部分、景观工程项目后评估(大功告成篇)

1、景观工程验收与后评估---（建立缺陷反馈体制）2、物业接管验收标准及质保期整改流程指引3、景观日常养护—-三分治七分养原则

关注：如何维护才能保持长久的景观效果？1、水景养护2、硬质景观养护3、绿化养护管理4、景观软装养护管理

成果分享：龙湖集团园林景观管理养护技术标准.doc恒大集团园林景观管理养护技术标准.doc

共勉----打造优秀景观关键词：

“大大小小、高高低低、疏疏密密”；

“横看成岭侧成峰、远近高低各不同”；

“舍得、高度、品质、细节、执行、落成”。