郭巍

项目投资与融资模式创新与方法解析

课程背景：

“十四五”期间，我国要构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。在财力吃紧的情况下，选对选好基础设施投融资模式对于完成这一艰巨的任务具有重要意义。现有政府基础设施投融资体制下，投融资工具与投融资主体之间并没有形成最优配置，政府端的资金成本优势与企业端的理性投资、高效建设运营能力之间没有实现有机融合，而解决之道是进一步推动基础设施和公共服务投融资工具的融合贯通，真正实现政府基础设施投资的物有所值。

近些年来，一批新基建重大项目迎来密集开工，加快新型基础设施建设正成为扩大有效投资的关键选项。各地正加紧谋划一批千亿级的新基建投资建设项目。与此同时，地方政府正加大政策支持，创造良好环境，推动银行、证券、保险等金融机构支持市场主体加大项目融资，鼓励和促进市场化投资成为主力这也是中央经济工作会议提出“完善支持社会资本参与的机制和政策”的经济背景。那么社会资本、政府、投资人、施工企业如何参与到这场新基建和公共服务盛宴中，采用什么样的投资模式与投资逻辑成为当下关注的重点。

本课程《目投资与融资模式创新与方法解析》将全面为您解读当下工程项目投资、融资、运营及管理。

课程目标：

1.● 以实战视角出发深度剖析政策法规，把握政策动态、预见政策方向，从而充分利用政策

2.● 适时合理投资，优化投资方案，强化管理能力，防范投资风险

3.● 把握企业融资结构，实行多元化融资以降低融资成本，为企业奠基长效融资体系

4.● 解析经典案例，掌握片区开发项目运营实际操作经验

5.● 提供充分全面的课程知识点

6.● 进一步提高基础设施和公共服务类项目投融资与运营管理水平。

课程时间：1天，6小时/天

课程对象：政府部门、施工企业、金融机构、房地产企业

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

1.

课程大纲

1.第一讲：新形势下工程项目投融资的政策解读

2.一、我国项目投融资模式的发展历程回顾与工程项目融资逻辑分析

3.1. 1984年深圳沙角B电厂BOT模式开启国内项目融资之路

4.2. 1994年广西来宾电厂外资BOT合同架构

5.3. 2003年《北京市城市基础设施特许经营管理办法》

6.4. 2004年住建部《市政公共事业特许经营管理办法》

7.5. 2009年投融资平台的快速发展与非标贷款、城投债的投融资模式

8.6. 2014年政府和社会资本合作模式的推广与应用

9.7. 2017至今地方政府债券与政府投资模式创新

10.8. 2020年基础设施领域不动产投资信托基金推广与试点

11.二、项目投融资的现状和问题、趋势

12.1. 城镇化建设投资积累了大量非债券类非标债务

13.2. 政府预算收支不平衡严重

14.3. 政府投资向社会资本投资转变

15.4. 投资增值模式向运营模式转变

16.5. 投融资体制改革

17.6. PPP模式的化债目标与PPP内涵的矛盾

18.7. 投资运营与资产增值保值当下投资项目谋划的主题

19.三、项目投资合规性主体分类

1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析

1）政府投资-政府投资条例

预算内资金投资直接下达

地方政府专项债券-政府投资的合规债务性融资

2）企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法

2. 政府投资实际操作流程

1）政府投资的资金筹措与支出流程

2）政府投资的审批制度

3）政府投资项目谋划要点与风险管理

4）政府投资条例对于投资企业的利好与风险

3. 企业投资项目核准和备案操作流程

1.1）企业投资项目的资金筹措

2.2）企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径

3.3）补贴

4.4）采购

5.5）采购工程

6.6）采购服务

7.7）采购货物

8.四、项目投资类型与收入

1. 地方政府财力评价双体系

1）一般公共预算收入与基金性预算收入

2）地方政府负债率

2. 项目投资可行性研究报告

1）项目是否属于重大项目与国家战略

2）项目投资经济可行性分析

3. 三大类项目

1）经营类项目

2）准经营类项目

3）公益类项目

4. 三大类项目工程

1）新建项目-BOT

2）在建项目-TOT

3）存量项目-TOT

5. 项目三大付费方式

1）使用者付费

2）可行性缺口补助

3）政府付费

1.五、项目投资融资的逻辑、风险与挑战

1. 政府项目融资的路径

1.1）平台融资模式

2.2）土地融资模式

3.3）直接举债与融资担保

4.4）融资代建模式

5.5）BT模式

6.6）招商引资模式

2. 政府投资面临的挑战

1.1）财政处罚

2.2）审计追踪

3. 企业投融资面临的挑战

1.1）竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润

2.2）项目新技术风险、融资风险、运营风险、PP上涨风险累加

3.

4.第二讲：当下工程投资中常用的模式介绍及风险点把握

5.一、土地财政逻辑与2009-2020年投资与融资的杠杆平衡

1. BT模式的由来于在经济建设中的意义

1.1）平台公司回购合规合法

2. BOT模式的缘起与现实意义

1.1）BOT模式与特许经营结合

3. EPC模式与EPC+F模式

1.1）EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作

2.2）适用领域

4. ABO模式与片区开发案例解读

1.1）ABO模式标准操作流程与投资创新

5. 一二三级联动与金茂的览秀城项目

1.1）产业发展服务费与项目操作

2）土地财政与投资资金的合规循环流程

3）财政、土储、业主、审批

6. 房地产与土地财政

1.1）都市圈城市群规划与片区开发

2.2）粤港澳与长三角一体化与投资

3.3）地产的两个投资视角

4.7. 长期看供需

8. 短期看金融

1）银行、政府、企业、个人、平台公司的杠杆腾挪与转移

1.二、投资模式合规性几个重要文件要点

2.1. 《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）

3.2. 《中华人民共和国预算法》

4.3. 国务院印发《关于加强地方政府债务管理的意见》（国发【2014】43号）

5.4. 《政府投资条例》

6.5. 《企业投资项目和准备案管理条例》

7.6. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》

8.三、融资平台的在项目投资中的作用

9.1. 融资平台公司的主要类别与显著特点

2. 典型融资平台公司融资案例分析

1.1）上海城投

2.2）重庆渝富

3.3）京投公司

3. 融资平台公司与银行信贷投放的关系

1.1）资产规模

2.2）负债水平

3.3）流动性保障

4.4. 融资平台公司投资行为属于企业投资

5.5. 融资平台公司投融资行为的系列政策限制与和合规性

6.四、土地出让金支付工程投资的银行信贷投放中的合规性把握

1. 严格纳入政府基金预算管理

2. 严定土地出让金划转至国库

3. 严格土地出让收入支付范围

1）征地和拆迁补偿

2）一级开发

3）支农支出

4）城市建设配套

1.

2.第三讲：资本市场与融资工具

一、项目融资结构与资金来源、期限、成本、增信、限制政策及审批流程解析

1. 项目融资的特性和方式

1.1）直接融资模式与间接融资模式

2.2）股权融资模式与债权融资模式

3.3）公募融资模式与私募融资模式

2. 项目融资资金结构设计

1.1）融资比例

2.2）适用节奏

3.3）各类保函

4.4）期限、资金错配、流动贷款

3. 融资成本

1.1）利息、手续费、存款

4. 增信措施

1.1）保证、抵押质押、保险、支持类函件

5. 限制条件

1.1）资本金穿透与认定

2.2）资金监管与归集

3.3）预算管理与付费

6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例

1.1）商业银行贷款、政策性贷款

2.2）直租、售后回族

3.3）保险基金、养老基金、产业基建

4.4）资管计划、保险债权计划、信托细化

5.5）非金融信用债

6.6）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs）

二、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS

1. 资产证券化结构

2. 中国基础设施不动产REITs模式

3. 新加坡最大的地产投资信托基金Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金)

4. 日本J-Reits模式与Nippon Building Fund

1.

2.第四讲：当前背景下工程投资模式的创新

1. 政府采购与银行信贷

1）采购工程

2）采购货物

3）采购服务

2. 特许经营模式与银行信贷

1）自负盈亏

2）补贴补助

3）政府购买

3. 合规性PPP模式与银行信贷

1）股权转让（运营义务不能退出）

4. 将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC）

5. 转变为直接特许经营项目

6. 借助地方政府专项债券进行政府采购

7. 地方政府专项债券

1）地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资

2）专项债券受额度限制

3）2020年地方政府专项债券额度宽松

4）地方政府专项债券可做资本金

1.

2.第五讲：案例分析与模式解读-片区开发项目操作流程与合规性风险

3.一、片区开发模式的基本概念解读

4.1. 什么是片区开发

5.2. 片区工程投资规划

6.3. 片区开发模式选择

7.4. 片区投资结构设计

8.5. 政府预算与现金回流设计

9.6. 项目招标方式

10.7. 投标文件清单和目录制备

11.8. 融资结构与放款条件

12.9. 风险管理与协议设计

13.二、片区开发合规性文件与风险控制

14.1. 《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)

15.2. 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号）

16.3. 《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号）

17.三、工程项目投资投资人、施工方与使用者的平衡

1. 政府诉求

1.1）高附加值的产业与技术更新

2.2）解决就业的效率

3.3）税收的稳定与效率

4.4）固定资产投资与GDP贡献

5.5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入

2. 投资人诉求

1.1）投资规模与回报率

2.2）融资达成可行性

3.3）短期利润与长期收益

4.4）交易模式简单标准

5.5）回收周期短

3. 使用者诉求

1.1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔

2.2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老

3.四、片区开发前期政府财力与数据调研

1. 项目可投性

1.1）聚焦主业、事前算赢

2.2）现金为王、收益为辅

2. 项目可融性

1.1）区域条件、财力条件

2.2）项目条件、放宽审查

3. 风险的可控性

1.1）决策自主

2.2）彼此制衡

4. 项目风控案例解读

1.五、片区开发投资前期城市选择与区位选址

2.1. 产业发展有动力

3.2. 政府招商有压力

4.3. 商住开发有市场

5.4. 基础设施有根基

6.5. 土地供应有保障

7.六、ABO\委托运营\开发性PPP\一二级联动的土地增值逻辑

8.1. 地块增值

9.2. 区域增值

3. 一级开发到二级之间溢价

1.1）收益分成模式

2.2）锁定价格模式

3.七、片区开发项目采用综合实施模式的案例解析

4.1. 浙江中交片区开发案例解析

5.2. 湖南中建片区开发案例解析

6.3. 河北华夏幸福片区开发案例解析

7.4. 重庆金茂片区开发案例解析

8.5. 特许经营+政府购买服务协议

9.6. 项目操作结构解读

10.7. 公司开发模式与组织结构

11.8. 委托运营

12.第六讲：国内工程项目投融资的发展展望与趋势分析

13.1. 重点推进新型基础设施投资的领域

14.2. 新基建投资规模将占基建总投资规模比例上升

15.3. 都市圈、城市群以及区域经济一体化发展催生基建建设需求

16.4. 工程投资融资信用将更加依赖于项目全生命周期现金流与收益

17.5. 工程项融资模式的法律法规体系将更加完善与健全

18.6. 工程项目投融资风险管理水平成为竞争优势

19.7. 全生命周期的工程投资成为主流模式

20.8. 加强补短板的领域

21.9. 做好城镇老旧小区改造

10.推动城市更新